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Python
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"""전세/매수 예산·규제 판정 (순수 함수, 외부 호출 없음)."""
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from . import finance_rules_config as cfg
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def region_regulation(dong: str) -> dict:
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d = (dong or "").strip()
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is_toheo = d in cfg.TOHEO_DONGS
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is_regulated = d in cfg.REGULATED_DONGS or is_toheo
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notes = []
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if is_toheo:
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notes.append("토지거래허가구역 — 매수 시 실거주 의무(2년)+허가 필요, 갭투자 금지")
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if is_regulated:
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notes.append("규제지역 — LTV 강화")
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notes.append("토허/규제 여부는 서울시 최신 고시로 확인 필요")
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return {"is_toheo": is_toheo, "is_regulated": is_regulated, "notes": " · ".join(notes)}
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def _dsr_max_loan(annual_income: int) -> int:
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"""DSR 한도 내 대출 원금 근사(만원). 원리금균등, 가정 금리·만기."""
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if not annual_income or annual_income <= 0:
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return 0
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annual_pay_cap = annual_income * cfg.DSR_LIMIT_PCT / 100.0 # 연 상환 가능액
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r = cfg.ASSUMED_RATE_PCT / 100.0 / 12
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n = cfg.ASSUMED_TERM_YEARS * 12
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monthly_cap = annual_pay_cap / 12.0
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if r == 0:
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return int(monthly_cap * n)
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# PV = PMT * (1-(1+r)^-n)/r
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pv = monthly_cap * (1 - (1 + r) ** (-n)) / r
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return int(pv)
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def estimate_jeonse_budget(equity: int, annual_income: int, jeonse_loan_ratio: float = None) -> dict:
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equity = equity or 0
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ratio = jeonse_loan_ratio if jeonse_loan_ratio is not None else cfg.JEONSE_LOAN_RATIO
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# 전세대출 한도 = min(보증기관 절대상한, DSR 한도). 보증금 비례는 매물별로 matcher에서 재확인.
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loan_limit = min(cfg.JEONSE_LOAN_CAP, _dsr_max_loan(annual_income) or cfg.JEONSE_LOAN_CAP)
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max_deposit = equity + loan_limit
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return {
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"loan_limit": loan_limit,
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"max_deposit": max_deposit,
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"notes": f"전세대출 한도≈{loan_limit}만(보증기관·DSR 근사, 보증금 대비 {int(ratio*100)}% 이내). {cfg.DISCLAIMER}",
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}
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def estimate_purchase_budget(equity: int, annual_income: int, region_flags: dict,
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is_first_home: bool, is_homeless: bool) -> dict:
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equity = equity or 0
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reg = "regulated" if (region_flags or {}).get("is_regulated") else "normal"
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first = "first" if is_first_home else "normal"
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ltv_pct = cfg.LTV_TABLE[(reg, first)]
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# 대출가능액 = min(수도권 한도, DSR 한도). LTV는 매매가에 따라 matcher에서 상한 재확인.
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dsr_cap = _dsr_max_loan(annual_income)
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loan_cap = min(cfg.SUDOGWON_MORTGAGE_CAP, dsr_cap) if dsr_cap else cfg.SUDOGWON_MORTGAGE_CAP
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max_price = equity + loan_cap
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flags = []
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if (region_flags or {}).get("is_toheo"):
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flags.append("토허")
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if (region_flags or {}).get("is_regulated"):
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flags.append("규제지역")
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return {
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"ltv_pct": ltv_pct,
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"loan_cap": loan_cap,
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"max_price": max_price,
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"dsr_note": f"DSR {cfg.DSR_LIMIT_PCT}% 한도 근사(금리{cfg.ASSUMED_RATE_PCT}%·{cfg.ASSUMED_TERM_YEARS}년)",
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"regulation_flags": flags,
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}
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