diff --git a/realestate-lab/tests/conftest.py b/realestate-lab/tests/conftest.py
index 023f392..8bc1d3d 100644
--- a/realestate-lab/tests/conftest.py
+++ b/realestate-lab/tests/conftest.py
@@ -4,7 +4,10 @@ import tempfile
 import pytest
 
 # 테스트 임시 DB 경로를 import 전에 주입
-_TMP_DB = tempfile.mktemp(suffix=".db")
+# mkstemp으로 충돌 없는 고유 경로 확보 후 SQLite가 직접 생성하도록 즉시 삭제
+_fd, _TMP_DB = tempfile.mkstemp(suffix=".db")
+os.close(_fd)
+os.unlink(_TMP_DB)  # let SQLite create it fresh on first init_db()
 os.environ["REALESTATE_DB_PATH"] = _TMP_DB
 
 # app 패키지 import 가능하게 PYTHONPATH 보정
@@ -14,13 +17,17 @@ sys.path.insert(0, os.path.dirname(os.path.dirname(os.path.abspath(__file__))))
 @pytest.fixture(autouse=True)
 def _clean_db():
     """각 테스트마다 DB 초기화."""
-    if os.path.exists(_TMP_DB):
-        os.remove(_TMP_DB)
+    try:
+        if os.path.exists(_TMP_DB):
+            os.remove(_TMP_DB)
+    except PermissionError:
+        pass  # Windows: SQLite 파일 잠금 해제 전 삭제 실패 무시
+    # deferred to ensure REALESTATE_DB_PATH is set before first module load
     from app.db import init_db
     init_db()
     yield
     try:
         if os.path.exists(_TMP_DB):
             os.remove(_TMP_DB)
-    except OSError:
+    except PermissionError:
         pass  # Windows: SQLite 파일 잠금 해제 전 삭제 실패 무시